ПАО Сбербанк использует cookie (файлы с данными о прошлых посещениях сайта) для персонализации сервисов и удобства пользователей. Сбербанк серьезно относится к защите персональных данных — ознакомьтесь с условиями и принципами их обработки. Вы можете запретить сохранение cookie в настройках своего браузера.
Все исследования
02 июля 2021

Льготная ипотека: итоги и перспективы

Переход на эскроу, госпрограмма и снижение предложения способствовали росту цен на недвижимость. Цены на недвижимость, рассчитанные по данным Сбера, в целом по России с января 2020 по май 2021 года выросли на 26% для первичного рынка и на 17% — для вторичного.

Драйв роста цен начался с недорогого жилья. Приток покупателей в постепенно сужающийся рынок жилья, строящегося без использования счетов эскроу, создал эффект «бутылочного горлышка». Самые ходовые предложения (как по площади жилья, так и по региональному принципу) были быстро разобраны, и цена на них выросла. В этой ситуации покупатели стали экономить на метраже, что создало эффект положительной обратной связи и ещё больше подняло среднюю стоимость квадратного метра.

В большинстве регионов (в 76%) рост цен на первичном рынке опередил вторичный рынок, однако нельзя сделать однозначный вывод, что первичка разогнала цены вторички. И хотя описанные выше факторы роста цен на недвижимость по большей части относятся к первичному рынку, проведённый СберИндексом анализ показывает, что цены на первичном и вторичном рынках меняются преимущественно независимо друг от друга.

Госпрограмма больше способствовала росту спроса на ипотеку, чем на жильё. Введение программы льготной ипотеки и общее снижение ставок в экономике привели к тому, что воспользоваться ей предпочли не только сравнительно низкодоходные слои населения, но и представители среднего класса, в том числе, те, у кого и так была возможность купить квартиру за собственные средства без займов. По нашим оценкам, объём собственных средств в структуре спроса на жильё на первичном рынке в 2020 году снизился с 1,6 до 1,1 трлн руб., а объём ипотеки, напротив, вырос с 0,9 до 1,5 трлн руб. 

Программа субсидирования ипотеки помогла нарастить среди приобретателей жилья долю сравнительно низкодоходных категорий с 5% до 21%. Льготная ипотека привела к росту спроса наименее обеспеченной категории заёмщиков на жильё на первичном рынке: для них количество ипотечных кредитов на первичке в 2020 году выросло на 23% г/г (а на вторичке снизилось на 1% г/г). Тем не менее самый высокий прирост выдач ипотеки пришёлся на средний класс, представители которого предпочли взять ипотеку, а не тратить свои средства.

Выдачи ипотеки на первичном рынке в 2020 году выросли бы и в отсутствие программы субсидирования за счет снижения уровня ключевой ставки. Но программа субсидирования дополнительно увеличила выдачи еще на 244 млрд рублей из 1 трлн выдач по льготной ипотеке, оставшаяся часть заместила выдачи по коммерческим программам.

Первоначально госпрограмма снизила расходы на приобретение новостроек, но уже в 2021 году ипотечный платёж превысил уровень начала 2019 года в 40% регионов, в июне − в 70% регионов. После запуска госпрограммы в апреле 2020 года, а также снижения ключевой ставки Банком России произошло уменьшение ипотечного платежа по новостройкам в среднем на 15%, но в результате последующего роста цен экономия для заёмщика начала сокращаться. В ноябре 2020 года она пропала для заёмщиков из Москвы, а в мае 2020 — и в среднем по России.

23% ипотеки по госпрограмме было использовано на покупку жилья в другом регионе, это намного выше, чем по обычной ипотеке (7%). По данным Сбера, в восьми регионах почти 100% выдач ипотеки по госпрограмме их жителям были использованы на переезд в другие регионы. Причина такой ситуации в неравномерности российского рынка строительства жилья: в ряде регионов строительство почти не ведётся, поэтому местные жители вынуждены были решать проблему с дефицитом предложения за счёт «выездной» ипотеки.

В целом  льготная ипотека смогла поддержать строительную отрасль в период кризиса и, судя по росту числа проектных деклараций, даже помогла ей создать задел на будущее. Однако в последние месяцы действия госпрограммы стали заметны некоторые побочные эффекты, объективно снижающие доступность жилья. По этой причине программа была переформатирована. Опыт Госпрограммы-2020 показывает, что проблема доступности жилья должна решаться с помощью социальных программ. 

Изменение условий по программам поддержки ипотеки приведёт к сокращению доли субсидируемой ипотеки в выдачах, но будет частично компенсировано ростом семейной ипотеки. С одной стороны, сокращение лимита выдач по госпрограмме с 1 июля 2021 года до 3 млн руб. снизит выдачи по основной программе примерно на 60%. С другой — решение распространить программы льготной семейной ипотеки на семьи с первым ребёнком, рождённым после 1 января 2018 года, увеличивает потенциальную клиентскую базу в 1,8 раза.

Длинный тренд падения объемов строительства жилья, высокая просрочка в строительной отрасли, проблема «обманутых дольщиков» во многом стали результатом длительного падения цен на квартиры в реальном выражении. Рост цен в 2020−2021 года вывел реальную цену квадратного метра на уровень 2013 года, что будет способствовать росту инвестиционной привлекательности отрасли и увеличению объема предложения. 

Поделиться
  • Недвижимость
  • Потребительские расходы

Похожие исследования

Похожих исследований не найдено